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全国“两会”临近,各地陆续出炉的楼市成交数据显示,2月一线城市成交量大幅跳水,不少业内人士认为这是调控成效初显。不过,“量跌价挺”的局面使得高房价依旧成为代表、委员们最为关心的话题之一,多份议案提案均直指当前楼市问题。代表、委员的“狂轰滥炸”是否会导致中央继续调控楼市?“两会”是否会成为今年楼市的一个分水岭呢?
2月京沪深穗成交跳水房价未降
地方调控被质疑“太温柔”
上周,国务院总理温家宝与网友在线交流时,有网友就向他表示虽然楼市频出重拳,但仍担心拉不住这匹脱缰的野马。对此温家宝表示,政府有责任管好房地产市场,将依法对圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。”
不过温家宝所强调的针对房地产市场四个方面的调控措施基本仍是对“国4条”、“国11条”政策的重申。而“国4条”、“国11条”出台后,虽然各地———尤其是一线城市成交量出现下跌,但房价仍然维持高位,甚至有继续上涨的迹象。
刚出炉的2月数据显示,北京期房网上签约总量为8322套,为1月成交量的75%,剔除经济适用房和限价商品房之后的商品住宅签约套数为4012套,成交量仅相当于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面积为32万平方米,与1月份相比大幅减少54.29%,已是连续两个月出现逾半跌幅,并创造了自2005年以来的最低纪录；广州2月全市一手住宅网签3494套,同比下降47%,环比则缩水一半；在深圳,2月新建商品住宅销售面积共计91216平方米,比去年同期下降75%,环比下降74%。不过从房价来看,总体仍处于高位并未出现太大调整。
业内人士分析,2月成交量下跌有其客观原因,如逢年过节、新货偏少等因素,但还是体现出了调控政策的成效初显。不过,仅从“国4条”、“国11条”来看,调控总体温和,加上目前开发商手头资金仍较充裕,并不急于买房,也就咬着房价不松了。
此外,近期各地也陆续出台了落实“国11条”的地方性楼市调控政策,如“京11条”、“粤4条”等等。但这些政策一出,就被不少网友和市民质疑“太温柔”,认为多数只是对现有政策的重申。一位不愿意透露姓名的专家直指,受土地财政影响,与中央政府相比,各地方政府显然被房地产捆绑得更厉害,因此当楼市不景气中央“救市”时,地方政府肯定会出台更多的利好措施；而当楼市需要调控时,地方政府也几乎不可能收得比中央更紧。
因此,在2010年供应总体偏紧的情况下,现有调控政策能否真正让房价稳定下来,不少业内人士均表示还有待观察。
房价刹不住车引发多重担忧
“两会”后可能出台新政
在这样的背景下,今年的全国“两会”,房地产市场势必仍将是一个绕不过去的话题,尤其是房价疯涨了一年之后仍然煞不住车,更加剧了代表委员们的担忧。
“现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱,形成所谓的‘房奴’。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说,“这会严重影响他们的消费支出,从而对消费形成抑制。”
全国政协委员、中国工商银行原监事长王为强则表示,房价短期内上升过快,房地产市场增速过度,会给金融机构带来系统性风险。他还指出,居民申请贷款,用于购买多套房屋和投资炒房的行为增多,也就是说一人多贷,导致借款人不能及时还贷的风险加大。
此外,“地王”频出、地价不断攀高,大型房企对中小企业的挤出效应也日益明显；高地价也必然导致高附加值的豪宅越来越多,普通商品住房的供应也将受到挤压。这些都与当前中央调控楼市时希望增加普通商品住房、中小户型供应的精神相悖。
其实,中央层面对于楼市的关注并没有懈怠。春节前,一次被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的九部委联合督察展开。这次督察的一项重要内容就是此前出台的“国11条”的调控效果以及各地的落实情况。也就是说,中央对于楼市的动态把握开始比以往更为及时,而按照国务院要求,在全国“两会”召开之前,所有督察工作必须完成,最终督察情况报告将会呈送国务院,成为有关部门考虑未来的楼市调控政策的依据。
因此不少业内人士预测,今年1月前后的一系列楼市调控政策只是一个逗号,“两会”过后,中央还可能继续出台新政。随着会期越来越临近,会后楼市政策走向以及“两会”是否会成为今年楼市的一个分水岭的悬念萦绕在了各方心头。
下一步调控或包括信贷、财税、融资等措施
开发商最忧按揭再收紧
按照“国4条”、“国11条”所定基调和主要精神,下一步最有可能将在信贷、财税、企业融资、土地等方面出台更加严厉的后续措施。
近期,控制流动性的政策频发。据监管层人士此前透露,2月第一周的信贷总量已经减少,而且各家银行上报的2月信贷计划规模都比1月少了很多。因此2、3月新增贷款很可能因为略显强势的调控而下滑。
银行控制信贷规模,首当其冲的就是个人按揭贷款。不仅二套房贷被严格收紧,连首套房贷优惠也被部分银行取消,利率优惠从7折提至了8.5折。银监会也再次重申,商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷的同时,还要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求。
一位开发商表示,他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。其实,他所面临的资金压力可能将不仅仅来源于按揭贷款的收紧。据媒体报道,今年银行业还会格外加强对开发贷款的控制,将对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
记者还了解到,目前证监会也正在联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政,旨在确定更为明确、细致严格的审核标准,从而把好房企土地融资的“闸门”。国土部近期也拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件,内容将以加强保障性住房用地供应、加强土地供出之后的管理,以及强化房地产市场闲置土地监管等为主。
此外,去年底保监会起草的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》开始面向社会公开征求意见,并已于2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过。目前已上报国务院择机发布。与征求意见稿相比,保险资金投资不动产的门槛被进一步提高了。
还值得关注的是,财税新政也在酝酿之中。虽然物业税实现全面空转后,有税务专家私下透露,短期之内推行的难度仍然很大,甚至年内推出试点的可能性也不大,但是今年房产税改革有望先期破冰,这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。