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陷阱一:真假房东
假房东在租房中比较多见,但在二手房买卖中也不是没有。所谓假房东,是指此人并非法律意义上的房屋所有人,但通过伪造证件、文件等方式代行房东权益,并从中骗取钱财。
有时候中介公司会把自己的员工乔装成房东,与购房者签订《房屋买卖委托协议书》,并收取大额的中介费用,协议书中会附带十分苛刻的违约惩罚条款。然后利用或制造借口使交易中止,以强行占有中介费用,或要求购房者支付赔偿金。
对策:在交易之初,要仔细查验房东的身份证、房产证等,并将各个证件认真比照。有条件的可以去网上或相关政府登记部门进一步查验。
陷阱二:一房多卖
一房多卖是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的购房者,并分别与之签订商品房买卖合同。这是典型的诈骗。处理一房多卖纠纷案件时,主要涉及两个问题:一是数个商品房买卖合同效力的认定,二是何人可以取得争议商品房的所有权。
这种情况多见于动机不良的中介公司,他们会将同一处房屋售卖给不同的委托人,在收取到相当数额的定金、预付款等之后,再携款潜逃。
对策:“一房多卖”到转移、变更产权证时就会真相大白,所以还没有特别有效的办法阻止该情况的发生。与信誉好、规模大的中介公司签订委托协议比较重要,如一些连锁经营的大中介公司。在交易过程中更应该谨小慎微,周密观察,发现风吹草动立即中止与中介公司的合作。
陷阱三: 共有房东
有的房屋是由夫妻或长辈与子女共同拥有其产权,这时候共有房东之一单独地出售房子,在法律上是没有效力的。站在购房者的角度,很可能是花出了同样多的钱,却多出了太多的纠纷与麻烦。
对策:要尽早拿到房产证(《购房合同》)的复印件,并仔细辨别复印件是否有被涂改、伪造的痕迹。如果该房屋的房东确实不止一人,在签订买卖房屋协议时,应该每个房东都到场,并分别签字,或出具书面证明。同时也要防范中介公司瞒天过海一意促成交易,或以此作为预留的隐患使交易不成,达到霸占预付委托金的目的。
陷阱四:合同签订人
房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人,及该房屋是否还有其他产权人,则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同无效,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任,即由于合同未成立给其造成的直接损失,且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。
对策:可根据《产权证》或其他法律文件(如《预售合同》)确定产权人。若签订合同并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的委托书。该陷阱与鉴别真假房东相类似,但鉴别房东是在二手房交易的初期,是交易成功的基础,发现问题还可以终止交易;但到签订合同,二手房交易已进入实质性操作阶段,至此已没有退步的可能,如果合同签订人并不具备签订资格,以后就会有太多麻烦。所以这个环节要尤其谨慎。
陷阱五:实为中介
一些中介公司会私下收购低价房,再以自己员工乔装房东出租出售。此种情况下,中介公司会以“虚拟”的房东为依托,探知购房者的承受能力,十分灵活地调整价格策略,购房者同样会处于十分被动的地位。
对策:不遵守职业道德的中介公司有很多办法牟利,上面说的就是其中之一。中介公司拿出现金买房,囤积居奇,等到行情看好的时候再找合适的买家出售。这种陷阱是很难识破的,只有仔细对比目标二手房与附近物业的价格差异,最好请专业的评估公司做个评估,千万不要在价格上被中介公司给“忽悠”了。如果价格不是太过分,对房子也很满意,交易过程也顺畅,至于卖家是谁,倒不是特别重要了。
陷阱六:房东返价
当房产市场发生变化,尤其是房价看涨的时候,房东就会临时涨价。在二手房交易过程中,经常有购房者已经向中介公司交纳了定金,想要进一步推进交易时,房主却突然提价了。也有的房主是看到终于有人看中自己的房子,才提价的:反正房子握在我自己手里,你不买我也可以卖给别人。
对策:如果购房者确实对房子满意,也不应该犹犹豫豫,应该马上与中介公司签订委托合同,并交纳定金。最好能够面见房东,将定金亲手交给房东。制止房东提价的方法,只能以合同约束。实际上,连中介公司也无法阻止房东返价。
陷阱七:隐瞒质量问题
一些二手房存在着严重的质量问题,甚至是建房时遗留下来的,如墙壁返潮、天花板漏水等,这些问题都被狡猾的房东掩盖起来了。购房者要等到房子过户完毕,已经入住了,才能发现。花大价钱买到一处有严重缺欠的房子,入住后还要再花上一大笔维护费用,岂不是冤枉。有的房子已经过了开发商提供的保质期,只好求助于物业管理公司,而鉴定房子是否需要维修一般要经过一整套繁琐的程序,总之是一件很头疼的事情。
对策:对于房屋质量的鉴别,如果购房者不是很有经验,一定要求助于专业人士,甚至要对二手房做一次精确的评估。网络上也有相当多的鉴别房屋质量问题的资料,不妨多多学习。
陷阱八:户口纠纷
一些购房者购买二手房的目的就是希望靠近一所好的学校,方便小孩上学。这就涉及到户口问题,因为学校都是按照学区招收生源的。另一方面,买了二手房,而公安局备案的房主却是别人,也是不安全隐患。所以,还是在交易彻底完毕之前,把原房主的户口迁出为好。
对策:很多没有经验的购房者会忽略户口。建议在全部房款交割之前,预留一笔钱不给房主,作为对房东协助迁移户口的钳制。一旦全部房款交给了房主,房主就可能远走高飞,再也联系不上了。