保障房满开工背后：千亿资金缺口考验竣工率

    “历年来钢筋、水泥消耗量和投资的增长差距，不是越来越小，而是越拉越大了，反正中间空着的那块肯定有问题。”在昨日(12月7日)举行的第三届地产中国论坛上，获得年度 “最人物”的任志强(微博)应邀发表感言，一向语出惊人的老任再次 “开炮”，而话题则与备受关注的保障房建设有关。

    早在今年5月，任志强就曾在博客发文，以土地、资金、生产能力等条件尚不具备为由，质疑当前的保障房建设。如今，他的观点依旧。

    据《每日经济新闻》记者了解，“十二五”期间我国将新建保障性安居工程3600万套，其中今年新开工1000万套。事实上，尽管住建部此前表态称今年保障房的开工率已超过100%，但围绕保障房的质量、结构、分配问题仍质疑不断。其中，随着建设规模持续扩大，庞大的资金缺口更是对各级政府的一大考验。

    开工率“满分”存疑

    按照住建部此前发布的数据，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

    由于建设规模 “史无前例”，任务的实现显得颇为艰难。事实上，早在今年年初，住建部与各地政府签订了保障房建设的“军令状”，未完成任务的省份，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。但即便如此，开工率仍引发了外界质疑，一位匿名专家向《每日经济新闻》记者表示，保障房建设情况多为各地上报，中央核查力度有限，因此上述数据值得怀疑。

    这种怀疑不无道理。此前有媒体披露，河北保定将商品房贴上“保障”标签，使得该市统计的保障房开工率达到115%。还有部分城市表示，拟将农民上楼的闲置房纳入到保障房的统计当中。

    这也正是任志强的质疑所在，将存量住房纳入到保障房统计中，对钢筋、水泥等基础材料的使用量势必要减少。

    按住建部的数据，今年5月底，全国保障性住房开工340万套，但4个月间就新建了600多万套，使保障房开工量在9月底达到986万套。但不少受访者认为，保障房实际建设规模或许低于数据反映的情况。

    后续资金考验地方政府

    对地方政府而言，完成开工率的硬指标后，还将面临“竣工率”的考验，而这一关比前者更加难过。按照住建部的要求，今年11月底必须确保1/3项目“主体竣工”，年内确保竣工项目400万套。

    据悉，保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上，只有项目建设资金的到位率达到20%，才可办理保障房开工手续。但要实现竣工，剩余的80%资金就必须到位。

    国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松(微博)向记者表示，今年的保障房项目开工所形成的投资，主要体现在2012年，这将给地方政府带来更为沉重的资金压力。

    按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。住建部部长姜伟新10月在回答全国人大常委会的询问时就曾表示，迫于资金压力，将重新评估明年及“十二五”期间的保障房建设规模。

    官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。根据北京中原地产三级市场研究总监张大伟的分析测算，保障房的这一资金缺口或以千亿元计。

    与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。按照北京中原地产的估算，今年前11月，全国130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，比去年同期减少5200亿元，降幅达30.5%。

    按照规定，土地出让金的10%需定向用于保障房建设，这也意味着，明年上述城市地方政府的保障房资金将比今年至少缩水520亿元。

    此外，上述专家还表示，在经济增幅放缓的背景下，地方政府的财政收入也将受到影响，加上地方债务的压力，将使有关部门面临更大的考验。

    专家建议调整建设结构

    在不少专家看来，住建部需要调整的不仅仅是保障房建设规模，还应调整供应结构。某地方住建部门工作人员向《每日经济新闻》记者表示，在大力建设保障房的过程中，对保障房与保障对象的对接问题稍欠考虑，集中体现在保障房供应结构不够合理。

    据悉，在今年新建的1000万套保障房中，包括220万套公共租赁住房，160多万套廉租房，棚户区改造规模则达到400万套，占比最大。

    这一观点得到巴曙松的认同。他认为，市场对廉租房和公租房的需求最大，这两类房屋的占比却仅有30%多。他还建议，带有商品房开发性质的棚户区改造部分，在基本完成之后应该退出保障房的概念。

    此外，各省的保障房建设规模也各不相同。其中，调整后的黑龙江保障房建设规模达到83万套。而浙江、广东等人口流动大省的建设比例却相对较低，浙江的建设规模只有18.5万套。

    上述专家认为，在现有的制度安排下，保障房的惠及人群为本地户籍人口，加上东部发达省份居民自有住房率较高，对保障房的需求就相对较少。对此巴曙松建议，城市保障房的覆盖范围应超出户籍人口的范围，实现对常住人口的全覆盖。