地价推高房价是不争的事实

    3月8日，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林就当前楼市的热点问题接受本报记者采访时表示，当前中国楼市的泡沫与西方国家相比有显著区别，西方国家的楼市泡沫表现为房产投资规模过大，而中国目前的楼市泡沫主要体现在房价过高。他认为，从2009年的现实来看，地价推高房价是不争的事实，希望政府能够正视高房价的实质就是高地价，并尽快着手改变土地出让方式。

　　【表现】 楼市泡沫

　　看不到房价下跌的理由

　　新京报：你如何看待目前的房价问题?

　　王健林：房价最近几年持续上涨，已经给老百姓生活带来了很大的压力，引起很大的社会反响。从最近几年的趋势来看，房价上涨的幅度越来越大，影响面越来越大。正因为如此，最近几年的政府工作报告都对住房问题做了重点阐述。

　　房产不仅仅是一个行业或者产业兴衰的问题，牵涉到宏观经济、消费和民生，成为社会和经济发展的支柱产业。过去大家讲“民以食为天”，但是现在大家对“食”的关注度远不及“住”，现在应该说是“民以住为天”。食品的价格有高有低，老百姓可以选择，但房价却没有选择余地，北京没有3000元/平米的房子。

　　新京报：作为一位多年从事房地产行业的业内人士，你认为目前楼市的核心问题是什么?

　　王健林：很多国家都出现过各类的房地产泡沫问题，中国楼市泡沫仅限于房价方面，而西班牙、英国等国家也在关注房地产过热的问题，他们的问题是投资额或投资规模过大。我们主要的问题就是房价过高，投资规模没有泡沫。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，我看不到下跌的理由。

　　【症结】 土地价格

　　地方越来越依赖土地财政

　　新京报：房价上涨过快是大家的共识，你认为最关键的因素是什么?

　　王健林：我认为当前的高房价，首先是由高地价引起的，土地供应不足，而且出让价格过高。去年货币投放过多也推高了地价，央企、国企竞争地王是推高去年房价的重要原因;此外，炒房、开发商暴利等说法也有一定的道理，但这些都不是关键原因。

　　过去我们一直在讨论地价和房价到底谁推高了谁，陷入“先有蛋还是先有鸡”的争论。从2009年房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本到不了两成。比如现在北京、上海售价四万元一平米的房子，地价一般都达到2万元一平米，核心城市地价畸高。有关部门统计，土地成本平均占房价成本的20%，但这个平均数据包含了很多中小城市。

　　新京报：地价居高不下的主要原因是什么?

　　王健林：土地是地方政府的主要财政收入，从目前利益格局来看，地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，推高地价的利益动力很充足。土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用最多的就是拍卖。对于地方政府而言，这种方式既不用动脑筋，也不用担责任，利多而无害。

　　【应对】 土地出让

　　首先应改变土地出让制度

　　新京报：两会期间，各个部门都提出了一些调控楼市的方法和思路，比如对重点城市进行监控、推进物业税等。你认为，这些措施对当前房价泡沫问题有效果吗?

　　王健林：监控重点城市很难有效果，很难让地方政府有内在的动力去主动参与。物业税可能是一个有效的方法，但是很多技术层面的问题需要时间，比如全国那么多不同类型的房子，税基如何确定?有谁来确定才有公信力?数十万的评估师缺口，没有三到五年怎么能建立起来?不在重点城市试点几年，怎么可以贸然全国推行?粗略估计，即使不包括协调各方利益所需的时间，没有七八年，物业税是出不来的。

　　新京报：你认为，解决高房价最有效的方法是什么?

　　王健林：政府要承认和正视地价推高房价的事实，才能有针对性地改进。当前首先应该改变的是土地出让制度。近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测;拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此，土地出让制度的改革面临两难处境。当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻。

　　新京报：按照你的分析，未来房价继续上涨的压力是不是还会很大?

　　王健林：是的。目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳。改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益，难度很大。

　　【保障】 民生压力

　　住房保障要与地方政绩挂钩

　　新京报：在这期间社会的民生问题应该如何解决，如何避免社会矛盾的激化?

　　王健林：加强住房保障建设是缓解民生压力的重要手段。目前住房保障推进速度不快的主要原因是制度建设滞后，没有进行强制的监管，住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。

　　保障性住房建设从全国范围来看，去年70个重点城市一半都没有完成任务，但是很难找到追究责任的依据，无论是总量还是投资比例都过低的现状，使得绝大部分本该由保障住房承担的需求被挤压到商品房市场，是造成商品房价格过高的因素。

　　统计局刚刚公布的数据表明，2009年保障性住房的总量在新开工住房中的比例过低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等发达国家和地区能占到50%，甚至更高。

　　香港和新加坡的经验值得我们借鉴，香港的保障性住房投资比例达到55%，新加坡的比例达到70%，在这些地区都是寸土寸金，如果没有强有力的制度约束，地方政府怎会有动力拿高价地去盖保障房?如果要达到这个标准，我们需要在加大投资和加快制度建设两方面跑步前进。

　　新京报：住房保障怎么样才算做到位了?

　　王健林：尽管我强调要以“民以住为天”的态度来重视当前的住房问题，但住房保障的目标不应该是人人买房，即使是发达国家，也做不到这一点，而应该是人人有房住。盘活租赁市场，加强保障性住房建设能有效缓解当前的民生压力。